ЖК Европейский – Новостройка в центре Новосибирска #1 ЖК Европейский – Новостройка в центре Новосибирска #2 ЖК Европейский – Новостройка в центре Новосибирска #3
1 2 3

Главная О комплексе Новости, Статьи Публикации Надёжные инвестиции в строительство в ненадёжных условиях

Надёжные инвестиции в строительство в ненадёжных условиях

03.01.2015

Портал  promin.ru 22.12.2014.

В последнее время экономисты и аналитики всё дружней и чаще говорят о том, что для российской экономики наступают тяжёлые времена. И хотя сравнивать прогнозы на ближайшие два года с экономическим кризисом 2008–2009 годов ещё рано, тем не менее, девелоперам уже сегодня стоит всерьёз задуматься о прочности своих позиций на рынке строящегося жилья.

Основным фактором, к которому с большим вниманием относятся уже сегодняшние покупатели недвижимости на первичном рынке, является надёжность стройки. И если частные инвесторы оценивают доступные им внешние показатели этой надёжности – число уже построенных компанией объектов, способ продажи, страхование рисков, то для застройщика надёжность – это стабильность работы не когда-то, а завтра. Для этого девелоперу необходимо обеспечить «тылы», то есть устойчивое финансирование своей деятельности. В условиях колебаний спроса и курса валют (от последнего, кстати, зависимы цены на некоторые стройматериалы, оборудование и комплектующие, а значит, и себестоимость строительства) зачастую на собственные средства и средства дольщиков положиться нельзя, и тогда застройщики обращаются к кредитным организациям. Впрочем, есть и другой путь – привлекать в проекты крупные компании, управляющие средствами паевых и пенсионных фондов.
 

  


Высокий уровень управления
Постепенно на российском рынке укрепляется давно существующая на Западе практика инвестирования капиталов в недвижимость. Одна из крупных федеральных компаний работает на новосибирском рынке – в течение последних семи лет с местными застройщиками сотрудничает ООО «УК КапиталЪ ПИФ». В частности, при финансовой поддержке управляющей компании в Новосибирске ведётся строительство жилых комплексов «Гринвилл», «Европейский», и масштабного проекта «Ясный берег», города-парка на берегу Оби. В этом году, как и в предыдущие годы, компания подтвердила свою надёжность, получив высшие оценки от рейтингового агентства «Эксперт РА» и Национального рейтингового агентства (НРА).

При определении надёжности той или иной управляющей компании рейтинговые агентства учитывают целый комплекс факторов, тщательно изучая каждый из них. К примеру, «Эксперт РА» анализирует не только финансовую отчётность управляющей компании и результаты аудиторских проверок, но и, например, регламенты, в соответствии с которыми осуществляется инвестиционный процесс и процесс контроля над рисками, и даже публикации о компании в СМИ. В соответствии с рыночной позицией и специализацией, организацией бизнеса и финансовой составляющей агентство присудило ООО «УК КапиталЪ ПИФ» рейтинг А++ – высший в системе оценки агентства. В рейтинге НРА по итогам анализа финансовых и нефинансовых показателей УК и эффективности её деятельности компания занимает позицию ААА – также высшую из возможных.
 

  Справка:
Компании ООО «УК КапиталЪ ПИФ» и ООО «УК КапиталЪ» входят в состав Группы «КапиталЪ Управление активами». ООО «УК КапиталЪ ПИФ» занимается инвестированием в строительство жилья с помощью ЗПИФ недвижимости по всей России, объём средств в управлении – около 11 млрд рублей. ООО «УК КапиталЪ» ориентируется на работу с институциональными инвесторами, объём средств в управлении – около 165 млрд рублей, размер собственных средств компании оценивается в 5,3 млрд рублей.

 

Как рассказал генеральный директор ООО «УК КапиталЪ» Вадим Сосков, на данный момент в числе клиентов компании свыше 35 негосударственных пенсионных фондов, которые являются лидерами рынка. Кроме того, ООО «УК КапиталЪ» входит в число трёх компаний, в управлении которых находятся средства военной ипотеки – конкурс на управление средствами ФГКУ «Росвоенипотека» компания выигрывала трижды. При этом надо понимать, что это не просто выказывание степени доверия компании – это результат её эффективной деятельности, которая высоко оценивается не только клиентами, но и аналитиками.

Отдельно аналитики оценивают стратегию поведения управляющей компании в моменты экономической нестабильности. «Наша система риск-менеджмента основана на внутренних оценках кредитного качества и ликвидности всех типов финансовых инструментов, – рассказывает г-н Сосков. – Внутренняя оценка отражает уровень риска (ожидаемые и непредвиденные потери) и определяет эшелон кредитного качества и/или ликвидности». За комплексность системы риск-менеджмента, применяемой в ООО «УК КапиталЪ», компания в этом году получила диплом «Эксперта РА».

При этом признание аналитиками надёжности риск-менеджмента компании работает не только на её статус или позиционную строчку на рынке – в первую очередь это прибавляет уверенности частным инвесторам, которые вкладывают свои средства в те же проекты, что и ООО «УК КапиталЪ».

Есть, впрочем, и непредвиденные, не зависящие от стратегии управляющей компании, обстоятельства – таким стало «замораживание» накопительной части пенсионных взносов. По словам Вадима Соскова, когда передача пенсионных денег в негосударственный пенсионные фонды возобновится, и они вновь поступят в управление УК, российский финансовый рынок и экономика в целом получат «мощный стимул для развития».

Инвестиции в перспективе

Инвестиционная система, когда пенсионные средства вкладываются в строительство жилья, широко распространена за рубежом и приносит стабильный доход, однако в России она перенята не целиком, как объясняет Роман Шемендюк, генеральный директор ООО «УК КапиталЪ ПИФ». Компания вкладывает средства в строительство жилья в инвестиционно привлекательных регионах России, и в новосибирские новостройки в том числе. Российское законодательство на данный момент не предусматривает инвестирование накопительной части пенсии, а только пенсионных резервов, рассказывает он. Сейчас, когда вопрос о накопительной части пенсии в буквальном смысле «повис в воздухе», законодательные инициативы по включению недвижимости в список разрешенных активов для инвестирования уходит на второй план, однако в перспективе это может стать, во-первых, хорошей инвестиционной базой для строительства, во-вторых, обеспечить пенсионные накопления стабильным и довольно высоким доходом.

В Новосибирске ООО «УК КапиталЪ ПИФ» уже семь лет успешно сотрудничает со Строительным концерном «Метаприбор», вкладывая находящиеся в управлении средства в его девелоперские проекты. Так, при софинансировании ООО «УК КапиталЪ ПИФ» в Октябрьском районе города возводится современный жилой комплекс «Гринвилл», сданы 4 дома, строится пятый. Фондом профинансировано строительство 3-ей секции ЖК «Европейский», она успешно сдана. В этом году началось строительство жилого комплекса «Ясный берег» недалеко от Димитровского моста на левом берегу Оби. Объём вложений финансового партнера в первую очередь комплекса составляет 70%, ещё 30% вложил застройщик. Такое сотрудничество приносит не только доход владельцам инвестируемых в объекты капиталов, но и уверенность дольщикам. Более того, участие в проектах Группы «КапиталЪ Управление активами», управляющей значительными средствами пенсионных фондов, даже в нестабильные времена служит своеобразным маркером надёжности застройщика и экономической состоятельности проекта, поскольку УК досконально анализирует возможные риски.

Впрочем, г-н Шемендюк повторения ситуации 2008–2009 годов не ожидает: по его мнению, прошедшие через предыдущий кризис строительные компании сегодня достаточно опытны и здраво оценивают как свои силы, так и возможности рынка, и с большой вероятностью выберут более консервативную стратегию управления. В свою очередь, спрос на недвижимость подогревается инвестиционными сделками, что не способствует падению цен на жилье. Сама же управляющая компания предыдущий кризис прошла успешно, инвестируя средства в соответствии с собственной системой принципов, и сохранив ведущие позиции на рынке и доверие клиентов. «Ключевыми принципами инвестирования являются принцип мажоритарного участия в проекте и принцип траншевой оплаты строительства по мере возведения дома, – объяснил г-н Шемендюк. – Такая стратегия позволяет избежать нецелевого расходования средств и, при неблагоприятном развитии ситуации, достроить дом за счет собственных ресурсов». Как указал гендиректор ООО «УК КапиталЪ ПИФ», даже не смотря на падение объёма продаж в те годы, компании удалось добиться того, что ни один объект, в строительство которого были инвестированы находящиеся в управлении средства, не был заморожен. Все объекты были достроены и успешно сданы. Такая модель поведения на рынке будет применяться компанией и впредь.

Записаться на экскурсию

Имя*

Телефон*

E-mail*

Удобная Вам дата и время

Отправить

Ваше сообщение:

Успешно отправлено!

Ваше имя

Отправить