ЖК Европейский – Новостройка в центре Новосибирска #1 ЖК Европейский – Новостройка в центре Новосибирска #2 ЖК Европейский – Новостройка в центре Новосибирска #3
1 2 3

Главная О комплексе Новости, Статьи Публикации Нам нужно определиться, строительство – это локомотив или обуза

Нам нужно определиться, строительство – это локомотив или обуза

13.08.2014

8 Августа 2014 г., Портал Промин

В ближайшее воскресенье будет отмечаться Всероссийский день строителя. Несмотря на то, что отрасль как таковая существует в мире и в стране тысячелетиями, «свободный» строительный рынок в России пока находится на этапе своего становления. Мы встретились с Владимиром Мартыненковым, основателем строительного концерна «Метаприбор», чтобы поговорить о том, как рынок зарождался, как развивается, и какие у него в ближайшем будущем перспективы.

Владимир Яковлевич, раз уж мы говорим о Дне строителя и об истории, расскажите, как вы пришли на этот рынок. С чего всё начиналось?

В 1992 году мы приняли участие в первом аукционе, который проводила мэрия. Тогда УКС [Управление капитального строительства – прим. ред.] распродавал какие-то незавершённые строительством объекты, и мы купили объект, который назывался «лифтовая шахта» на ул. Военной. У дома была странная технология строительства – методом подъёма этажей, но тогда мы просто не сфокусировались на этом, это потом выяснилось, что нам нужно оборудование для этого метода. Оборудование мы купили, но его пришлось восстанавливать. А тогда ведь всё стремительно менялось, и получалось, что мы за 2 млн купили объект, ещё 16 млн нужно было, чтобы его достроить. В результате же только на восстановление оборудования мы потратили 140 млн рублей.

Когда мы всё закончили, у нас не было никакого желания строить дальше. Мы ещё год или два думали, обсуждали этот вопрос, в результате в 2003 году приняли решение, набрали штат, чтобы иметь возможность выполнять функцию заказчика самостоятельно, и приступили к новым объектам.

Это сразу была компания «Метаприбор»?

Да, ЗАО НПП «Метаприбор», она и сейчас существует. Мы подписали после этого соглашение с подрядчиком, и первый дом построили в долях. А дальше, знаете, аппетит приходит во время еды. Уже в 2005 году мы купили генподрядную организацию.

В нулевые работать было проще или сложнее, чем сейчас?

Сейчас нам, конечно, интереснее работать. Все говорят, что тогда легче было, но как легче – просто правила трактовались вольно. Сегодня здесь всё более организованно, это позволяет нам фокусироваться в большей степени на экономических вопросах и на поиске определённых земельных участков, на которых мы могли бы реализовать по максимуму свои способности.

Вопрос административный остался в любом случае, но если ты с самого начала проектируешь в рамках тех нормативов, которые есть, максимум, что тебе нужно потом – доказать свою правоту, а это всегда легче, чем сделать неправильно, а потом «протащить».
 


Если говорить о нормативах: сегодня действуют ещё те нормы, которые были приняты в Советском Союзе, но очень многое на рынке изменилось, технологии изменились. Может, пришло время менять и нормативы?

Есть нормативы, которые сейчас, прямо скажем, мешают нам – например, нормативы по инсоляции: в каждом окне каждой комнаты должно быть не менее двух часов прямого попадания солнца, и так далее. А если полтора часа попадает, насколько хуже эта квартира? Вряд ли она так уж непригодна для эксплуатации. Мы рассматривали возможность строительства в Чехии, изучали эти вопросы – там тоже существует понятие инсоляции, но квартиры, в которых её недостаточно, строятся – просто при продаже застройщик обязан о них уведомить покупателя. Такие квартиры, кажется, даже называются как-то по-другому.

В плотной городской застройке часто бывает сложно обеспечить какие-то параметры без ущерба для экономики объекта. В Новосибирске приёмы для решения этой задачи стандартные и иногда в целом с экономикой не имеют ничего общего – отсюда удорожание стоимости квадратного метра. Например, в Новосибирске ужесточилось отношение к мусоропроводам, хотя ужесточать нужно в обратную сторону: вообще стараться от них избавляться. Если уж нам всем так нравится европейский стиль жизни, то нужно поступать, как в Европе – там минимум семь мусорных контейнеров: металл, бумага, пластик, органические отходы и три вида стекла по цвету.

Но у нас нет мусороперерабатывающих производств.

Если всё вместе в кучу в мусоропровод сбрасывать, они и не появятся. Кроме всего прочего, статус жилья от этого теряется. Действующий в доме мусоропровод вообще содействует маргинализации населения. Нормальные современные люди должны разложить всё по мешочкам, спуститься вниз и бросить каждый мешок в свой контейнер. Тогда вопросы мусорапереработки будут совсем по-другому решаться, появятся компании, которые будут покупать это готовое вторсырьё прямо возле дома – этим может заниматься управляющая компания, которая сможет увеличить свой бюджет и направлять его на благоустройство, например.

Сейчас в Новосибирске есть заинтересованные в скупке отходов компании или их всё-таки нужно создавать?

Есть ряд застройщиков, которые комплексно застраивают свои площадки, и многие из них точно заинтересованы в том, чтобы эту ситуацию сдвинуть – просто потому, что это логично.

Насколько вероятна в ближайшем будущем, по-вашему, такая самоорганизация строительных компаний?

Сейчас мы ведём с группой застройщиков работу на предмет разъяснения и убеждения руководства города в необходимости пересмотреть отношение к таким объектам. Сегодня позиция такая: стройте мусоропроводы, потом заваривайте их и не эксплуатируйте. Это же такая глупость, у меня как у застройщика рука не поднимается строить то, что не нужно. Или, например, я очень болезненно отношусь к тому, что мы строим стены, а их потом ломают. Значит, мы их поставили неправильно, значит, они не нужны. Когда подумаешь, сколько всего ты организовал, войдя на площадку, особенно когда ты строишь высотки… 500 млн рублей инвестиций в одной «свечке», 40 тыс. тонн материала на одной площадке, инженерная, архитектурная мысль, и в итоге оказывается, что что-то не используется и надо заварить, а что-то начинают ломать – это неправильно.




В этом году закон «Об участии в долевом строительстве» в некотором смысле отмечает юбилей – 10-летие с вступления в действие. Какое влияние он оказал на рынок?

214-ФЗ выполняет две функции: страхует от двойных продаж, и в этой части он не сильно был актуален, и благодаря этому закону всё-таки существует регистрация прав на недвижимое имущество, что позволило банкам освоить ипотеку на строящееся жильё. Это великое благо, оно расширило доступность жилья для многих людей, и в этой части закон оказался очень полезен. С точки зрения возможности недостройки дома закон никак не влияет на ситуацию, но об этом сейчас все знают – после последнего кризиса в Новосибирске осталось много недостроенных домов, все они продавались по 214-ФЗ.

На самом деле, причина появления долгостроев проста: мы проходим техническую экспертизу, но никто не проводит экспертизу экономическую. Специалисты, которые могут её провести, есть, но практики её проведения нет. Даже когда мы с банком работаем, банк смотрит на цифры, на бизнес-план, но никогда не оценивает экономическую целесообразность строительства объекта – никто не разбирается в том, насколько объект вообще задуман как экономически целесообразный. В итоге большое количество сложных объектов – это не те, где деньги украли, а те, где неправильно считали или не умели считать.

У правительства есть планы по отмене долевого строительства вообще – это сильно ударит по рынку?

Очень сильно, потому что функцию финансирования этих объектов должны будут забрать на себя банки. Тогда им придётся превратиться в тех самых экспертов [по экономике строительства], в которых они сегодня не хотят превращаться. Если правительство захочет убрать этот закон, мы перейдём на строительство двухэтажных домиков, где ресурсов нужно будет мало. Рынок расширится, измельчает. Сейчас мы, обладая суммой в 500 млн рублей и возможностью привлечения средств инвесторов, можем строить несколько крупных объектов, будучи уверенными, что у нас всё получится, потому что мы понимаем рынок, понимаем экономику процесса, объём потребности. А так мы будем строить один объект: построим – продадим. Себестоимость вырастет, потому что надо понимать все свои риски, риски банка, если это кредитование, учитывать проценты. Жильё из не очень доступного станет недоступным. Сейчас покупатели стараются зацепиться на более ранних стадиях строительства, чтобы сэкономить. Сроки строительства короткие, год-полтора ожидания не проблема, а возможность сэкономить серьёзная. А по-другому это будет выглядеть так: в конце срока, при построенном доме, при максимальной цене, плюс проценты по кредитам – конкуренции мало, цена выше.

Какая модель в таком случае была бы одинаково хороша и для покупателя, и для застройщика, и для банка, чтобы обезопасить все стороны?

Сейчас введено страхование ответственности застройщика. Оно может выполняться либо формально, либо нет. Моё понимание такое: в случае, если страховая компания намерена не формально выполнять свои обязательства, то должен быть элемент, который займётся оценкой экономической целесообразности строительства. Я смотрю на некоторые объекты и удивляюсь: во многих в лучшем случае можно вернуть свои деньги, но сейчас это не настолько спокойный бизнес, чтобы такой подход был оправдан.

При всех принятых законах, которые помогают рынку быть цивилизованным, риски остаются достаточно большими, а с маржой в 5% никто работать не будет: меньше рисков – меньше доходности, если их больше, должна быть выше доходность. Если рисков много, а доходность низкая, то зачем этим вообще заниматься? Освоить другую какую-то нишу всегда не так просто, если ты привык к какой-то одной, но в целом для бизнеса какая разница? Можно вообще прекратить строить.

У вас возникали мысли всё бросить и уйти в другую сферу?

Именно таких мыслей не было, но во время кризиса 2008-2009 года мы останавливали строительство на нескольких площадках. Например, там, где сейчас строится ЖК «Оазис», мы просто три года сидели и ждали, имея на руках разрешение на строительство – мы не заключили ни одного договора долевого участия, принципиально не осваивали площадку. Ещё одну площадку мы замораживали, потому что не видели возможности реализовать объект в первоначальном виде, нам понадобилось 3-4 года, чтобы найти решение, переделать проект, и сейчас мы его активно достраиваем.

Три года застроя в строительном бизнесе – это много или мало? За счёт чего выживали?

У нас были накоплены ресурсы, за счёт которых мы заканчивали те объекты, которые нужно было закончить. Были объекты эконом-класса, которые и в кризис продавались. К тому же, администрация области придумала программу, которая неплохо стимулировала рынок. И то, что в кризис цены упали, с учётом губернаторской программы дало возможность тем людям, которые до кризиса не дотягивали по цене до покупки, купить квартиру.

По сути, кризис дал вам новых потребителей?

Получается, так, но доходов всё равно было мало. Хотя в кризис речь не идёт о доходах – в первую очередь всё зависит от того, кто как планировал жизнь после кризиса. Мы планировали жить и развиваться, для нас были важны репутационные вопросы, и в кризис мы много занимались тем, что разрабатывали модель работы после кризиса.

Кризис заставил вас пересмотреть какие-то приоритеты, переориентироваться в большей степени на жильё, как в ситуации с «Европейским». Получается, вы учились на собственных ошибках?

Можно сказать и так. Первый объект, который у нас появился, я бы с учётом сегодняшнего взгляда на вещи строить не стал – это был дом как дом, он не плохой, но экономика у него была слабая, это был не тот объект, на котором можно было заработать. Со следующих объектов у нас появились определённые критерии.




До кризиса можно было много всего придумывать, но это не работало. Люди покупали квартиру, сносили все стены и начинали заново там что-то делать.

Сегодня всё не так совсем – например, уменьшился размер квартир, которые люди покупают, потому что никто не хочет переплачивать. При этом всем нужен в хорошем месте, отличный по внешним и внутренним показателям объект за маленькие деньги, но в жизни так не получается. Если у тебя хорошее местоположение, это связано с более существенными затратами на землю, например, на инженерные сети, потому что весь центр благоустроен, и чтобы сделать сети, нужно нарушить какое-то благоустройство. Более того, как правило, каналов коммуникационных или нет, или почти нет, поэтому приходится идти на реконструкцию сетей. В этом, кстати, большой плюс точечной застройки: когда кто-то строит в центре, он вынужден заменять старые сети на новые, так у нас и происходит модернизация. Если земля на окраине, она, как правило, дешёвая, но сразу возникает куча других вопросов – что там строить? Люди же туда должны почему-то поехать, а там долгое время будет грязь, пробки, отсутствие социальной инфраструктуры, общественного транспорта. Кроме того, необходимо самостоятельно построить там коммуникации – сегодня есть 9 заявок на такие площадки, и везде обсуждается индивидуальный тариф, при этом цена бывает просто лютая.

В итоге всё это ляжет на плечи потребителя?

Не совсем так. Можно взять дешёвую площадку на окраине города, можно там построить часть сетей, объекты. Теперь вопрос: с какой скоростью нужно строить, чтобы с такой же скоростью продавать? Или какая цена там должна быть, чтобы люди всё-таки покупали себе эти проблемы? Цена может оказаться такая, что не понятно, стоит ли строить так, чтобы не обеспечить себе доходность в бизнесе. В какие-то кризисные периоды нулевая доходность может даже означать победу над ситуацией, но в обычное-то время зачем это делать? Бизнес должен получать прибыль, развиваться, капитализироваться, чтобы можно было двигаться дальше.

Вы упомянули о том, что изучали чешские стандарты. Не рассматриваете ли вы какие-то зарубежные рынки в качестве перспективных для развития компании?

Я сейчас думаю, что рынок Бразилии или Аргентины перспективнее, но мы должны понимать правила игры там. В Чехии у нас есть компания, которая занималась экспортом угля с нашего угольного предприятия, поэтому правительство Чехии неоднократно предлагало нам попробовать там тот вид деятельности, которым мы занимаемся здесь. Мы даже придумали кое-что и поделились со своими знакомыми тем, с чего мы были бы готовы начать работать. Это не крупный бизнес, но стабильный: реконструкция небольших объектов, например, из нежилых в жилые, либо реконструкция плотной застройки в другой тип жилья. Объёма там можно достичь только отработкой некой технологии быстрого строительства. Но это не тот формат бизнеса, которым мы занимаемся здесь.

Значит, там редевелопмент более успешен, чем здесь. Почему, из-за каких-то административных барьеров? Ведь это, по сути, та же программа развития застроенных территорий.

На днях на совещании в министерстве экономического развития Новосибирской области меня упрекнули в том, что я ни одного проекта не реализовал на застроенных территориях. На том совещании прозвучали определённые цифры: 550 га земли заняты бараками и ветхим жильём, без учёта частного сектора. На сегодняшний день это очень много. Я привык считать в собственных объектах, например, если взять «Ясный берег», то каждые 40 га – это 500 тыс. кв. м. То есть, потенциал этой территории – 5,5 млн кв. м или 5 лет спокойного развития, но нужно отработать правила.

Сложностей там гораздо больше, чем в покупке чистого участка земли или покупке автобазы и перестройке её под жильё. Есть люди, которые живут в этих аварийных и ветхих домах, на разных участках разные условия и возможности сноса и реконструкции этого жилья, разная помощь со стороны муниципалитета по каждому из объектов, а как она рассчитывается, мы не знаем.

Где-то муниципалитет участвует в этих процессах, где-то нет, этот критерий не определён. И очень сложно бывает по бумажке просчитать ситуацию, потому что ты её просчитал, а люди, например, выезжать не хотят. Но двигаться в этом направлении нужно, я пообещал, что мы будем рассматривать такие объекты. Сейчас у нас с объёмами работ проблем нет, и мы можем себе позволить спокойно подготовиться к ситуации.

Если помечтать, то какие территории в рамках программы РЗТ вам были бы интересны?

Мы в любом случае будем заниматься территорией на Лесоперевалке, там есть двухэтажные бараки в ужасном состоянии. Проект планировки территории мы делаем с учётом реконструкции этих бараков, и не сомневаемся, что так нужно делать. Сейчас мы заняты с группой энтузиастов также проработкой вопроса застройки территорий, занятых частным сектором.




То есть пытаетесь выработать универсальную схему работы?

Не совсем, мы схему эту уже продумали для Чехии, и в России она не будет сильно отличаться, нужно только разобраться с правовой базой. Когда она создавалась, никто не думал, что это [реконструкция территорий частного сектора] может стать трендом в будущем в развитии городов, поэтому там рисовали цифры довольно приблизительные. Сейчас их нужно «причесать», но для этого кто-то должен взять и показать на какой-то тестовой территории пример. Мы один такой пилотный проект готовим – не сильно торопясь, но мы понимаем, что в Новосибирске такой земли между много и очень много, гораздо больше, чем территорий, застроенных ветхим жильём.

С учётом нынешней ситуации на рынке, с учётом всех обстоятельств, в том числе политических факторов, как вы думаете, как будет развиваться отрасль в городе?

Здесь важен подход. Если все хотят, чтобы строительство было локомотивом – это один вариант развития. Если же мы считаем, что строительство жилья – это удовлетворение потребностей населения, которое что-то зарабатывает, некая сфера услуг и идёт в фарватере – это совсем другое.

К развитию градостроительства нужно привлекать специалистов, урбанистов. Если своих нет – приглашать. В Новосибирске на сегодняшний день, я считаю, 15–20% жилья покупают иногородние, и для того чтобы они сюда приезжали и покупали это жильё, город должен быть удобным для жизни. Привлечение специалистов – самый дешёвый способ избежать ошибок.

Наших архитекторов этому никто не учил, они напрямую об этом говорят: вопрос экономики города – это не архитектурный вопрос, у архитекторов в голове только нормативы, с учётом которых нужно раскидать объекты по площадке. Нам же нужно учитывать и микроэкономику отдельного дома, и макроэкономику всей комплексной площадки, а у нас получается так, что мы построили дома, и они почему-то должны продаваться. А почему они должны продаваться, кто их должен покупать?

Что в таком случае нужно для того, чтобы строительство стало локомотивом экономики?

Наша отрасль по сегодняшний день направлялась и курировалась крупными застройщиками. Департамент строительства ориентировался в большей степени именно на крупные компании, поскольку они делали больше половины всех объёмов жилья. Всё-таки отношение у мэрии к крупным застройщикам более доверительное, и это естественно: неизвестно, что представляют из себя новички, тогда как те, кто из года в год присутствует на рынке, более понятны. При этом все крупные застройщики эту ситуацию пытаются подстроить под себя: мы пытаемся развивать только ту часть, которая нам интересна, и не всегда наш интерес и интерес города совпадают.

Часто совместные действия муниципалитета и застройщиков приводят к будущим необеспеченным обязательствам бюджета. В итоге получается, что квадратные метры-то мы покажем, а у города потом на несколько лет останется проблема: как сделать из этого отдалённого жилмассива что-то приемлемое для жизни. Это не просто ситуация, когда ты построил и что-то недозаработал, нет – ты ещё и обрёк город на проблемы, потому что ему нужно будет построить дороги, детские сады и школы, а потом ещё разбираться с общественным транспортом, с уборкой этих дорог, с обслуживанием сетей. Кроме того, весь бизнес у нас в центре, и получается, что все, кто живёт на окраине, едут на работу в центр. Если всё это не увязано с развитием агломерации, то возникает очередное тупиковое направление, когда на окраине города оказывается чистый «спальник», в котором ничего нет. В этих случаях программа развития агломерации должна чётко по трафарету проверять каждый строящийся объект. Где люди будут работать? Куда они будут ездить? Какой будет дополнительный поток частных автомобилей, общественного транспорта? Какой именно общественный транспорт здесь возможно использовать – дороги или, например, железные дороги, метро? И после всего этого должна проводиться оценка, стоит ли там вообще строить.

Какие-то площадки в городе, может, стоило бы притормозить, потому что они ничего городу не дают, кроме количества квадратных метров. Сейчас нам нужно определиться: строительство – это либо локомотив, либо обуза. Вчера его никто не воспринимал как возможную обузу, но неправильная градостроительная и агломерационная политика в части строительства может привести к тому, что это станет страшной проблемой. Либо же на этом можно сделать определённый прорыв.

Сегодня нам более выгодно строить высотные качественные серьёзные объекты, но это не всегда выгодно городу. Все наши площадки либо недалеко от центра, либо рядом с ним, либо в средней удалённости, и они позволяют строить то, что мы хотим, но если бы я строил в пригороде, то я заранее был бы согласен на то, чтобы мне ограничили высотность для сохранения городской логистики – почему нет.

Большое значение имеет и градостроительная стратегия. Есть идея у города – заниматься строительством мостов, но можно ведь так распланировать город, так развести все потоки, что окажется, что трёх мостов, Северного объезда и дамбы ОбьГЭС вполне достаточно. Например, вот третий мост запускаем, и на этом всё. Что нам нужно для того, чтобы трёх мостов хватало? А то замахнулись уже и на четвёртый мост, и на пятый. Можно, конечно, съездить в центр и попросить денег – а если в связи с внешними обстоятельствами невозможно будет федерации выделять столько денег, что будем делать? Октябрьский мост был построен в 60-х, и он был один – хватало же. Что нам мешает сегодня попытаться создать такую логистику, чтобы количество переезжающих через Обь машин было меньше? Как людям на левом берегу по максимуму обеспечить места приложения труда там же? Это градостроительные вопросы. Если речь вести об управляемом развитии города, этого можно добиться, и город сэкономит существенные деньги.

Для этого нужно волевое решение власти?

Для этого нужно, во-первых, осознание того, что это возможно. Во-вторых, поиск путей решения или поиск экспертов, которые могут предложить эти пути. Нет соответствующих специалистов здесь – давайте пригласим. И так далее. На самом деле, с точки зрения бизнеса это не сложный вопрос. Я думаю, полтора–два года, и может появиться вполне стройная программа в этом направлении, нужно только обозначить самые сложные моменты.

Записаться на экскурсию

Имя*

Телефон*

E-mail*

Удобная Вам дата и время

Отправить

Ваше сообщение:

Успешно отправлено!

Ваше имя

Отправить